預計未來4年深圳南山區寫字樓租賃市場將新增349萬平

科技企業占主體的產業結構使得南山區辦公市場更好的抵御疫情影響，而在未來數年內，隨著蛇口、深圳灣超級總部等新興片區的崛起，南山將逐步成為深圳的綜合經濟中心。

“從2020年到2024年，我們預計南山區（不包括前海）將會有大約349萬㎡的優質寫字樓供應……”，近日，商業樓宇研究機構高力國際發布《南山——不斷革新的科技中心》報告，對深圳南山區的寫字樓市場的基本面進行分析并展開預測；該機構認為，科技企業占主體的產業結構使得南山區辦公市場更好的抵御疫情影響，而在未來數年內，隨著蛇口、深圳灣超級總部等新興片區的崛起，南山將逐步成為深圳的綜合經濟中心。

 中心區西移 南山辦公市場崛起

　　福田、羅湖是深圳傳統的商辦產品交易熱門市場。在本世紀初，羅湖辦公市場發育已相當成熟，福田則由于車公廟片區的崛起成為彼時的新中心區，包括中央商務大廈、國際商會大廈等在此時紛紛涌現。隨著新舊更迭，在深圳城市中心逐步西移及東部地鐵線路日趨完善等外部條件催化之下，南山、寶安成為后起之秀，其中尤以產業經濟更加發達的南山更為突出。

去年，盡管深圳全市辦公市場受外部經濟形勢影響持續承壓，但南山區市場表現亮眼，交易熱度甚至已經趕超福田中心片區；根據此前第一太平戴維斯監測統計，在2019年，南山區寫字樓的凈吸納量已經連續四個季度成為各區之首，并全年累計貢獻全市總吸納量的7成，“地鐵五號南延線及9號西延線的相繼開通、部分片區推出及更新招商引資政策、城市建設重心西移令要素資源聚集等因素成為主因”，第一太平分析其中因素認為。

新興戰略產業占主體 貢獻區內辦公市場主要需求

　　另一方面原因，還在于南山區產業結構中新興戰略性產業占據主體。在去年一波的辦公市場調整之中，科技、新媒體、電信(TMT)等行業的企業成為了南山區優質寫字樓的主要需求群體；數據顯示，截止2020年1月，南山區擁有上市公司164家，擁有國家高新技術企業4000家，包括集成電路、5G、人工智能、海洋經濟等領域的戰略新興產業增加值占南山GDP比重達60%左右。

也正是由于這樣的產業結構，在今年的疫情之下，南山區辦公市場得以最大程度回避沖擊?！彪m然由于宏觀經濟的負面沖擊和潛在的企業利潤虧損將有可能導致南山區的優質寫字樓市場受到影響，但是我們相信南山區的優質寫字樓租戶企業的運作得益于它們比較普遍應用高科技的企業文化而更加富有韌性”，高力國際分析認為。

南山區僑城北辦公空間

交通更加成熟 新興商務區潛力巨大

在未來數年內，南山辦公市場的多個利好值得關注，包括基建、新興商務區的崛起等。深圳市城市軌道交通建設規劃文件顯示，未來的南山區將成為深圳規劃交通密度最高的區域之一，“截至2020年3月，南山區內的地鐵線路已有5條，在2020年底前地鐵線計劃將達7條，而到2030年，貫通南山的地鐵線將達到9條”，高力國際方面梳理到，這些日漸密集的交通基建，將各商務區緊密相連，共同構建其南山區多中心的商務結構。

高力國際認為，后海、高新園商務區發育已趨成熟——前者是唯一一個在未來5年內每年都有新建寫字樓計劃完工入市的片區，后者則在今年南山區新增優質寫字樓供應總量中占近7成，但在未來，蛇口和深圳灣超級總部基地等未來的新興商務區亦潛力巨大。以深圳灣超級總部基地為例，有別于傳統的中央商務區，該板塊受益政府規劃，將打造成為具有24小時持續運轉的商務地帶，并且預留大面積的中央綠地、各層次的文化設施到打造低容積率的街道及生活空間，“我們預計將于2024年逐步成熟完善，且具目前已出讓地塊規劃統計，未來將有超過132萬㎡優質寫字樓供應集中于此”，該機構預測。

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